Ansvarsfördelningen mellan en köpare och säljare av fast egendom är i många fall inte uppenbar, en köpare kan komma att bära risken för fel i fastighet som denne möjligen varit omedveten om. Fastighetsaffären ställer inte bara krav på kunskap inom jordabalkens fjärde kapitel, som behandlar fastighetsköp, utan även kunskap inom prejudicerande rättsfall. En säljares upplysningsplikt vid försäljning av fast egendom finns inte stadgad i svensk lagtext och det kan för köparen i praktiken bli svårt att förstå vad som menas med säljarens utfästelseansvar.

Köparens undersökningsplikt kan utläsas av andra stycket bland bestämmelserna i 4 kap. 19 § jordabalken. En köpare får inte åberopa något som denne bort upptäcka vid en närmare undersökning av fastigheten. Dock kan köparen i efterhand skyddas mot fel som säljaren ej haft vetskap om. Fel som framträder på ett tydligt sätt, efter att köparen tillträtt fastigheten kallas dolda fel. Konkreta fel är de fel som avviker från avtalet och är för köparen lätta att bevisa. Ett abstrakt fel kan vara svårare att bevisa i praktiken, men utgångspunkten i bedömningen är att en köpare ska kunna förvänta sig ”normal standard” på köpeobjektet.

Rättsfallet NJA 2007 s. 86 är bärande för upplysningspliktens tillämpning, och innebär att en säljare av fast egendom ska upplysa köparen om väsentliga omständigheter som denne har förstått är av betydelse för köparens räkning. Förtiger säljaren viktiga omständigheter vid ett avtalsingående uppstår en risk att köparen kan åberopa fel i fastigheten. Det råder därmed en viss lojalitetsplikt mellan köpare och säljare. Upplysningsplikten blir även aktuell vid friskrivningsklausuler samt när säljaren har gjort sig skyldig till svek eller förfarande i strid mot tro och heder. En säljare kan minimera sitt ansvar genom att upplysa om fel och brister, eftersom förhållanden som blir kända för köparen inte längre kan betraktas som fel. Betydelsen av lämnade uppgifter kan därför komma att bli avgörande i fråga om prisavdrag, hävning eller skadestånd.